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ASPECTOS CLAVES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA EN COLOMBIA
29 de noviembre de 2024
Paula A. Cortina Hernández - TP 398586
Abogada aspirante a Magister en Derecho Penal Internacional y Transnacional con experiencia en propiedad horizontal, pedagogía y contratos comerciales.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es uno de los documentos legales más comunes en Colombia. Regula la relación entre el arrendador (quien cede el uso del inmueble) y el arrendatario (quien lo ocupa), garantizando derechos y deberes para ambas partes. A continuación, exploramos los aspectos más importantes que todo arrendador e inquilino debe conocer.
1. ¿Qué es un Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana?
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es un acuerdo legal mediante el cual una persona (el arrendador) cede el uso de un inmueble a otra (el arrendatario) a cambio de un pago mensual denominado canon de arrendamiento. Este contrato está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, que establece las normas específicas para la vivienda urbana en Colombia.
2. Elementos Esenciales del Contrato
Todo contrato de arrendamiento debe incluir ciertos elementos básicos:
- Identificación de las Partes: Se debe especificar el nombre completo, número de identificación y dirección de contacto tanto del arrendador como del arrendatario.
- Descripción del Inmueble: Debe incluir detalles como la dirección, características del inmueble (número de habitaciones, baños, área) y, si aplica, la descripción de las áreas comunes.
- Canon de Arrendamiento: Este es el valor mensual que el arrendatario pagará por el uso del inmueble. La ley establece que no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble.
- Duración del Contrato: La ley establece un plazo mínimo de un año, prorrogable automáticamente si ninguna de las partes solicita la terminación con preaviso.
- Obligaciones de las Partes: Tanto el arrendador como el arrendatario tienen responsabilidades legales que deben estar claramente definidas en el contrato.
- Cláusulas de Terminación: Se deben estipular las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato.
3. Obligaciones del Arrendador
El arrendador tiene ciertos deberes legales, incluyendo:
- Entregar el inmueble en condiciones habitables: El inmueble debe estar en buen estado para ser ocupado.
- Garantizar la prestación de servicios públicos: Es su responsabilidad asegurar que el inmueble cuente con servicios públicos (agua, luz, gas) en funcionamiento, aunque el costo de estos será asumido por el arrendatario.
- Permitir el uso tranquilo del inmueble: El arrendador no puede interferir de manera arbitraria en la vida del arrendatario.
4. Obligaciones del Arrendatario
El arrendatario también tiene obligaciones específicas:
- Pago puntual del canon de arrendamiento: Este debe realizarse en la fecha acordada. El incumplimiento puede ser motivo de terminación del contrato.
- Cuidado del inmueble: El arrendatario debe mantener el inmueble en buen estado y responder por los daños causados por negligencia o mal uso.
- Avisar sobre reparaciones necesarias: Si el inmueble necesita reparaciones, el arrendatario debe informar al arrendador oportunamente.
5. Depósito o Fianza
Aunque la ley no obliga al arrendatario a realizar un depósito, es común que los arrendadores soliciten una fianza como garantía en caso de incumplimiento. Este monto debe ser devuelto al final del contrato, siempre que no existan deudas pendientes ni daños en el inmueble.
6. Actualización del Canon de Arrendamiento
El canon puede incrementarse cada año, pero este aumento está limitado por la inflación certificada por el DANE para el año anterior. La notificación del incremento debe ser formal y realizada antes de aplicar el nuevo valor.
7. Terminación del Contrato
La terminación del contrato puede darse de las siguientes formas:
- Por mutuo acuerdo: Ambas partes deciden finalizar el contrato antes de su vencimiento.
- Por incumplimiento: Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra puede terminar el contrato, previa notificación.
- Por preaviso: Si el arrendador o arrendatario desea terminar el contrato al finalizar el plazo inicial, debe notificarlo con tres meses de anticipación.
8. Prohibiciones Comunes en el Contrato
El contrato puede incluir ciertas restricciones para el arrendatario, como:
- Subarrendar el inmueble sin autorización.
- Modificar la estructura del inmueble sin permiso del arrendador.
- Usar el inmueble para fines comerciales si el contrato lo prohíbe.
9. Resolución de Conflictos
En caso de disputa entre arrendador y arrendatario, es posible recurrir a una conciliación extrajudicial. Si no se logra un acuerdo, el caso puede ser llevado ante un juez civil.
10. Importancia de Formalizar el Contrato por Escrito
Aunque un contrato verbal es válido, se recomienda firmar un contrato escrito para evitar malentendidos y proteger legalmente a ambas partes. El contrato debe estar firmado por ambas partes y, en algunos casos, por testigos.
11. Registro de los Contratos
No es obligatorio registrar los contratos de arrendamiento ante una autoridad, pero puede ser útil en casos de disputa para demostrar su existencia y validez.
12. Recomendaciones Finales
- Leer el contrato cuidadosamente: Antes de firmar, asegúrate de entender todas las cláusulas y condiciones.
- Solicitar copia: El arrendatario debe recibir una copia firmada del contrato.
- Mantener buena comunicación: La relación entre arrendador y arrendatario mejora con una comunicación clara y respetuosa.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es un instrumento esencial para garantizar una convivencia armónica y el cumplimiento de derechos y deberes entre las partes. Si necesitas mayor orientación, no dudes en buscar asesoría legal.
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