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Aspectos relevantes del contrato de arrendamiento de vivienda turística
12 de diciembre de 2024
Paula A. Cortina Hernández - TP 398586
Abogada aspirante a Magister en Derecho Penal Internacional y Transnacional con experiencia en propiedad horizontal, pedagogía y contratos comerciales.
En Colombia, el contrato de arrendamiento de vivienda turística tiene características específicas que se deben complementar con las disposiciones legales del Código de Comercio, la Ley 820 de 2003 (para arrendamientos urbanos en general) y las regulaciones específicas relacionadas con el turismo, como la Ley 2068 de 2020 (Ley General de Turismo).
A continuación, se presenta un listado de los elementos más comunes de este tipo de contratos:
1. Naturaleza del Contrato
Carácter comercial: Aunque no es un arrendamiento de vivienda urbana habitual, la Ley 2068 regula las viviendas turísticas como actividades económicas bajo los lineamientos del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
Registro Nacional de Turismo (RNT): El propietario o administrador del inmueble debe inscribir la vivienda turística en el RNT, según lo exige el artículo 19 de la Ley 2068.
2. Obligaciones del Arrendador
Cumplimiento normativo: El inmueble debe cumplir con requisitos como licencia de uso del suelo y certificaciones sanitarias y de seguridad establecidas por autoridades locales y turísticas.
Transparencia en la oferta: Según el artículo 19 del Código de Comercio, la publicidad debe ser clara, sin información engañosa sobre el inmueble.
Garantías al arrendatario: El propietario debe garantizar que el inmueble está en condiciones adecuadas para el uso temporal y que cumple con las normativas de calidad del sector turístico.
3. Obligaciones del Arrendatario
Uso temporal y no comercial: Según la Ley 2068, el arrendatario no puede usar la vivienda para actividades comerciales ni para fines distintos al turismo.
Cumplimiento de normas locales: El arrendatario debe respetar los reglamentos internos del inmueble, las disposiciones locales de convivencia y las políticas establecidas por el propietario.
4. Régimen Fiscal y Tarifas
Declaración de ingresos: El propietario está obligado a declarar los ingresos derivados de esta actividad como renta comercial, lo que implica el pago de IVA (19%) cuando corresponda, conforme al artículo 420 del Estatuto Tributario.
Contribuciones locales: Algunos municipios, como Bogotá, exigen el pago de una sobretasa turística o impuestos adicionales sobre la actividad de alojamiento temporal.
5. Depósitos y Garantías
Depósito de seguridad: Permitido como medida para cubrir daños, debe estar contemplado en el contrato y no puede exceder valores razonables en proporción al tiempo de alquiler.
Seguro de responsabilidad civil: Recomendado para cubrir riesgos asociados a daños materiales o personales en el inmueble.
6. Cláusulas Específicas del Contrato
Política de cancelación: Según la normativa del turismo, las políticas deben ser claras y transparentes, indicando posibles penalidades o reembolsos.
Jurisdicción aplicable: Las disputas contractuales estarán regidas por la legislación colombiana y pueden resolverse mediante conciliación o en tribunales locales.
Protección de datos: En cumplimiento de la Ley 1581 de 2012 (Habeas Data), el contrato debe incluir una cláusula sobre el manejo y protección de los datos personales del arrendatario.
7. Inspección y Vigilancia
La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) y el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo tienen la facultad de inspeccionar y sancionar a los propietarios que no cumplan con la normativa de vivienda turística en Colombia.
Ejemplo de Cláusulas Importantes
Cláusula de Registro y Licencias
“El arrendador declara que el inmueble objeto de este contrato está debidamente inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNT) bajo el número XXXX, cumpliendo con los requisitos legales establecidos en la Ley 2068 de 2020”.
Cláusula de Protección al Arrendatario
“El arrendador se compromete a garantizar la prestación del servicio de alojamiento en condiciones óptimas, ajustándose a los estándares de calidad definidos por el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo”.
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